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二线城市:二手房已经量价齐跌

2019-09-23 16:46:12 楼市微观察微信号 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

今天这篇文章,我们关注一下二线城市,眼下,他们可都不太好。今天重点关注二手房。

  先来挑几个城市看一下:

  一、成都

  今年3月份以来,新增挂牌房源量激增,差不多每月达到了2.5万套,而成都的二手房整体价格不容乐观。中国房价行情网的数据显示,成都市区二手房成交均价为16523元/平米,同比下跌4.58%,目前成都市区二手房套均总价在192万元左右。

  按说,今年成都二手房市场表现不错,特别是上半年,连续好几个月成交量都是超过1万套的,到8月底就已经突破7.6万套,已经迫近去年全年8.4万套的成交量。但无奈二手房挂牌量实在太大了,市场消化不了。

  成都此前有过一轮二手房限售,现在第一批受限房源陆续解禁,这些人着急挂牌出售,打破了二手房的平衡,仅链家在售房源就超过10万套,是去年同期的3倍多。成都新房市场供应本就是充足的,随着时间的推移,解禁的二手房会越来越多,对后市影响并不好。

  目前成都二手房买房逐渐陷入观望,从7月份开始,成交量开始下行,眼下基本只有七八千套的水平。

  诸葛找房的数据显示,目前成都各大商圈大盘的价格还算稳定,但降价的房源数量已经是涨价房源数量的3-5倍。

  由于情绪被带动,越来越多的二手房主倾向于挂牌,而不是观望,哪怕只是投石问路,预估一下自己房子的价格走势。这些都给本就开始下行的成都二手房市场带来压力。

  二、郑州

  郑州(楼盘)的二手房市场也不好,中国房价行情网的数据显示,8月份二手房成交均价为15118元/平米,同比下跌近6%。这个跌幅在二手房城市算是比较大的了。

  诸葛找房的数据也显示,2019年初郑州二手房均价15752元/平米,到目前已经在15000元/平米左右徘徊。通过监测挂牌房源价格变动情况发现,目前降价的房源与涨价的房源对比约达到了5:1,说明市场预期也在走弱。

  从挂牌量来看,郑州也差不多有13万多套二手房在售,月度成交量平均在6000-7000套之间,并不缺房子。

  郑州目前还是个新房市场,但郑州新房市场就不大乐观,商办类产品库存严重,开发商现在也在降价走量。目前郑州土地市场比较低迷,大部分都是底价成交,流拍的地库也在增多。开发商也经常搞特价房刺激市场,除了这个,还有棚改带来的冲击,市场需求被大量消化。

  目前郑州所有的行政区二手房都在缓慢下跌,未来几个月也看不到起色,很大程度上决定于新房,原因一会我再详述。

  三、西安

  国家统计局数据显示,8月份西安(楼盘)二手房是横盘,0%,但近5个月涨幅一直在走低,4-8月份二手房涨幅分别是0.9%,0.6%,0.6%,0.1%,0%。

  而实际市场表现是,西安的二手房挂牌价在下跌,挂牌量却在上涨。去年8月份,西安二手房挂牌量约为5万套,挂牌均价在16000元/平米左右,到了今年8月份,挂牌量成功突破9万套大关,挂牌均价跌至15500元/平米左右。

  西安二手房市场下行,跟620调控有直接关系,目前西安楼市有一个令房东们不太高兴的趋势,那就是二手房价格逐渐与新房价格看齐,甚至低于新房。其实这才是正常现象,对于西安这种新房为主的城市,二手房价格高于新房,本就不正常,现在算是一种回归吧。价格差的缩小,对于炒房客来说不是个好消息。

  对于二线城市来说,除了上面我们说的这些,所有中部省会城市,目前二手房市场表现都相对较为疲软,上周环比,成交价格都在跌,中期虽然相对平稳,但下跌的压力仍然存在。

  对于这些二线主力城市来说,接下来二手房总体仍会维持跌势,量先跌,价随后。这种压力主要来自于新房。前面说了,目前二线城市大都由新房主导,但8月份已经打响了价格战,9月份也基本保持,真正的高潮在10-11月份,对新房来说,开发商们必然要冲量,上半年不少开发商都未能达到半年销售预期,要完成全年的各项指标10-11月份非常关键,10月份有大庆(楼盘),相对来说,11月份可能更关键,12月份基本就凉凉了,最后一个月一般都留给财务。

  当前银根对楼市冲击力非常大,前端的土地市场到处都是底价成交,没人报价的地块也一大堆,有的地块只有一家开发商报价,但最终也流标。不敢花钱的背后是缺钱。信贷收紧,会在三四季度的数据反映出来,市场层面已经感受很强烈了。开发商要维持现金流,保住排名,要冲量实现销售目标,除了降价别无选择。

  这些都对二手房形成压力,另一个值得关注的是,随着新房冲量,银行房贷额度在收紧的情况下也会逐渐向新房倾斜,留给二手房的信贷资源相应会缩水,这也会影响到二手房价格走势。至于明年怎么走,那么又得看年底怎么定调了。

  (来源:楼市微观察微信号)

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